Comment calculer la rentabilité d'un immeuble de rapport ?

Avant d'acheter un immeuble de rapport (ou tout bien locatif), trois calculs permettent d'évaluer rapidement si l'opération est intéressante.

1. La rentabilité brute

Rentabilité brute = (loyers annuels ÷ prix d'achat total) × 100
Elle donne un premier ordre de grandeur, mais ne tient pas compte des charges.

2. La rentabilité nette

Rentabilité nette = ((loyers annuels − charges annuelles) ÷ prix d'achat total) × 100
Les charges incluent la taxe foncière, la copropriété, l'assurance, et éventuellement la gestion locative.

3. Le cash-flow mensuel

C'est la différence entre ce que rapporte le bien chaque mois (loyer) et ce qu'il coûte (charges, crédit). Un cash-flow positif signifie que le bien s'autofinance, voire dégage un excédent.

Un exemple chiffré

Pour un immeuble acheté 250 000 € (travaux compris) générant 1 100 € de loyers mensuels et 2 400 € de charges annuelles : rentabilité brute ≈ 5,3 %, rentabilité nette ≈ 4,3 %.

Ce calcul reste indicatif : il ne tient pas compte du financement ni de la fiscalité, qui changent fortement le résultat final.